Columna de Fabián Tiscornia:
En este ciclo de manejar las finanzas personales como un maestro Jedi dentro de Que alguien lo explique venimos hablando de cómo empezar a ahorrar, de las deudas, de cómo evitar caer en estafas y hoy vamos con un clásico:
¿Conviene comprar vivienda o alquilar? ¿Qué hay que tener en cuenta? ¿Qué regla puedo usar?
El sueño de la casa propia es una frase hecha y como toda frase hecha tenemos que ver qué tanto de cierto tiene. Es decir, ¿es lo más conveniente comprar un inmueble o a veces es mejor opción alquilar? Está claro que en algunos casos no hay tal opción y no queda otra que alquilar, pero veamos qué pasa cuando tenemos un ahorro previo más un crédito hipotecario que permita acceder a la compra de una vivienda.
Lo primero a tener en cuenta es en qué etapa de la vida estamos. Una cosa es si por ejemplo nos vamos a independizar, es decir irnos de la casa de nuestros padres o en el caso de una pareja que quiere empezar a convivir.
En esa primera etapa, la mejor opción sería alquilar. ¿Por qué? Esto es bastante intuitivo. Primero alquilar requiere un menor desembolso inicial, no voy a necesitar ese ahorro previo que si implica la compra de una vivienda. Además, los costos de mantenimiento y reparación del inmueble corren por cuenta del propietario. Por otro lado, en el caso de mudarse de la casa de los padres o de irse a vivir en pareja, alquilar da más flexibilidad ya que no tengo un compromiso a largo plazo y puedo elegir algo acorde a esa etapa de vida.
También me permite que si cambio de trabajo o empiezo a tener más ingresos, poder mudarme a una vivienda con más comodidades. Lo mismo en el caso de tomar la decisión de tener un hijo, etcétera.
En definitiva, en esa primera etapa, alquilar implica menor esfuerzo económico y más flexibilidad.
La desventaja puede llegar a ser que, si cuando vence el contrato de alquiler, el dueño no quiere renovarlo o la renovación se va muy alta, voy a tener que mudarme aunque mi etapa de vida siga siendo la misma.
¿Qué pasa en una segunda etapa de vida? Ahora supongamos que tuve un hijo o mejoré mis ingresos y pude llegar a un ahorro previo, es decir estoy en otra etapa de mi vida.
¿Sigue siendo más conveniente alquilar o comprar una vivienda?
Aquí entran a jugar las ventajas de la compra, que en la etapa anterior no las tenía en cuenta. Al comprar tengo un mayor control sobre el inmueble y puede hacerle remodelaciones o ampliaciones, emocionalmente da más estabilidad al saber que puede ser mi lugar hasta que yo elija y no dependo de terceros.
Entre las desventajas de comprar están pagar la Contribución Inmobiliaria (un gasto que no tengo al alquilar), el costo de mantenimiento del inmueble o de las reformas que quiera hacer.
Para comprar, lo más probable es que tenga que pedir un crédito al banco. Los bancos financian entre el 80% y 90% del valor del inmueble (dependiendo los requisitos) y allí tendré que incurrir en gastos por única vez como la tasación de la vivienda a comprar. Además voy a tener que contar con entre 10% y 20% del valor del inmueble.
Hasta ahí vimos algunas razones para una u otra opción, pero no entramos en el fondo del asunto que es el tema financiero. Es decir, dejando de lado los aspectos de etapas de vida, ¿me conviene comprar o alquilar una vivienda?
Supongamos que tengo ese ahorro previo necesario como para comprar una vivienda y califico para recibir un crédito hipotecario, ¿qué me conviene hacer desde el punto de vista financiero?
Es decir, invierto ese dinero ahorrado en la compra de un inmueble y pago una cuota al banco por mes durante cierta cantidad de años (el máximo es 25 años, pero dependerá de cuánto necesite) o sigo pagando un alquiler y ese mismo ahorro lo invierto en bonos, acciones y otros títulos.
Aquí podemos aplicar algunas reglas, que como siempre, cada uno adaptará a su idea.
Hay una primera regla que se denomina Relación Precio del Inmueble – Alquiler.
Lo que hay que hacer es esto: tomar el precio de venta de la vivienda y dividirlo entre lo que saldría alquilarla durante un año. Si el resultado es menor a 15 conviene comprarla. Si el resultado es mayor a 20 conviene alquilarla. Si está entre 15 y 20, financieramente da lo mismo.
Vamos a verlo mejor con un ejemplo, supongamos una vivienda que vale 100.000 dólares y alquilarla me costaría 4.800 dólares al año. La Relación Precio – Alquiler es 20,8, es decir me conviene alquilarla.
Ahora, supongamos esa misma vivienda con un valor de 100.000 dólares, pero el alquiler me cuesta 8.400 dólares al año. Ahí la Relación Precio – Alquiler es 11,9, es decir me conviene comprarla.
Hay otra regla un poco más compleja, que podemos analizar para ver si me conviene alquilar o comprar una vivienda.Es la denominada Regla del 5%.
Esta regla busca evaluar el costo que se pierde, es decir el que no voy a poder recuperar, tanto en una opción como en otra. Según la asesora de inversiones Nantas, en el caso del alquiler, el costo irrecuperable es precisamente esa renta que pago mes a mes.
En el caso de la compra los costos irrecuperables son: los impuestos a la propiedad estimados en 1% sobre el valor de la propiedad de forma anual. Los costos de mantenimiento y depreciación también estimados en 1% anual sobre el valor de la vivienda.
Y por último el costo de oportunidad del capital: aquí por un lado está el costo de oportunidad del ahorro propio que invierto en el inmueble y me pierdo de invertir en acciones, bonos, etc. que me darían una ganancia anual y por otro está el costo del interés que tengo que pagar por el préstamo hipotecario.
Entonces, tenemos 2% de costos irrecuperables por impuestos y mantenimiento/depreciación de la vivienda, más el costo de oportunidad del capital que recordemos es lo que pierdo de ganar con mi ahorro más los intereses que tengo que pagar por el crédito. Este costo de oportunidad del dinero, Nantas lo estima en 3% anual, teniendo en cuenta datos históricos de tasas de interés de créditos hipotecarios y la ganancia histórica que arroja invertir en acciones de grandes empresas del mundo.
Así que 2% de costos de impuestos y mantenimiento más 3% de costos de oportunidad del capital, da 5%. Entonces, el “sueño de la casa propia” tiene un costo irrecuperable anual del 5% del valor de la propiedad.
Por ejemplo, en una vivienda de 100.000 dólares, estoy teniendo un costo irrecuperable al año de US$ 5.000.
Si el valor de la vivienda es de 200.000 dólares, el costo irrecuperable por año que tengo es de 10.000 dólares. Es decir, el 5% del valor del inmueble.
Teniendo esto en cuenta, ¿cómo determino si me conviene más comprar o alquilar? Tomo el valor de la propiedad lo multiplico por 5% y lo divido entre 12.
En el ejemplo que venimos utilizando. Una vivienda que vale 100.000 dólares. Esos 100.000 los multiplicó por 5%, da 5.000. Ese es el costo irrecuperable de la vivienda. Esos 5.000 dividido entre 12 da 417 dólares.
Entonces, si puedo alquilar la propiedad por menos de esos 417 dólares, alquilar sería la mejor opción.
También se puede hacer a la inversa. Supongamos que vamos a alquilar una vivienda por 500 dólares al mes y queremos saber si conviene alquilar o comprarla. Esos 500 los multiplico por 12 y me da 6.000 dólares al año de costo irrecuperable. Si los 6.000 los divido entre 5%, da un valor de inmueble de 120.000 dólares. Entonces, si esa vivienda la puedo comprar por menos de 120.000 dólares, conviene comprarla.
Repasemos entonces la Regla del 5%. Cada vez que me enfrento al valor de una vivienda para comprarla, lo multiplico por 5% y lo divido entre 12. Si creo que podría alquilarla por menos que ese resultado que obtuve, es mejor alquilar. Si creo que no, es mejor comprar.
A la inversa, me enfrento al precio de un alquiler mensual. En ese caso multiplicó ese valor por 12 y lo divido entre 5%. Si creo que puedo comprar esa vivienda por un valor menor al resultado que obtuve, conviene comprar. Si no, me conviene alquilar.
Por último, como decimos muchas veces en este espacio, esto son reglas que buscan ayudar a tener en cuenta ciertos aspectos, pero no siempre se ajustan a lo que cada uno necesita o entiende que es mejor en cada
